最高院：房屋被查封后，购房人将其已有的其他房屋转移登记到他人名下，这样判！

最高人民法院

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【裁判要旨】1.房屋被查封时，购房人已有一套房屋，后转移登记至他人名下，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。2.商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于“买受人名下无其他用于居住的房屋”规定的精神。”

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2020）最高法民申2232号

再审申请人（一审原告、二审上诉人，执行案外人）：曹丽娜，女，1988年2月12日出生，满族，住云南省昆明市五华区。

委托诉讼代理人：张万华，云南义声律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人，申请执行人）：李卓恒，男，1978年10月1日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。

委托诉讼代理人：王毅，云南王永明律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘小克，云南王永明律师事务所律师。

一审第三人（被执行人）：云南巨和房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市春城路**地块昆明市官渡区房产交易中心主楼****。

法定代表人：胡云河，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨永利，男，该公司工作人员。

一审第三人（被执行人）：昆明安泰房地产开发有限公司，住所地云南，住所地云南省昆明市园博路**青云街道办事处办公楼**。

法定代表人：梁美平，该公司总经理。

委托诉讼代理人：杨永利，男，该公司工作人员。

再审申请人曹丽娜因与被申请人李卓恒,一审第三人云南巨和房地产开发有限公司（以下简称巨和公司）、昆明安泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2019）云民终1344号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

曹丽娜申请再审称，一、二审判决认定基本事实缺乏证据证明。（一）二审判决认定曹丽娜未在一审查封前占有案涉房屋，属认定事实错误；（二）二审判决认定曹丽娜因自身原因未及时办理过户，该事实认定错误。首先，2011年出台的《昆明市人民政府、中国人民银行昆明中心支行、云南省住房和城乡建设厅、中国银监会云南监管局关于在昆明市执行商品住房限购政策的通告》并未阻止购房人办理产权变更登记，而是规定了银行的特殊贷款要求以及购房人首付款的比例，对购房人仅要求在购房时填写《购房家庭情况申报表》；其次，曹丽娜在签订房屋购买合同后积极履行付款义务，并多次催促巨和公司办理过户登记，但巨和公司却以根据限购政策不能办理过户登记为由搪塞，并蒙骗曹丽娜签订《补充协议》，限购政策结束后曹丽娜又多次要求巨和公司办理过户登记，但巨和公司又以内部人员工作变动未交接为由拒绝办理，因此房屋未能过户的过错完全在巨和公司而不在曹丽娜。二、二审判决适用法律确有错误。二审判决以曹丽娜在购买案涉房屋时名下另有一套住房而认定曹丽娜不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，而曹丽娜认为，根据最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）第125条所解释，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，仍然符合该规定的精神，故应该认定为曹丽娜符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的条件。

被申请人李卓恒提交意见称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，曹丽娜的再审请求应予驳回。

再审审查过程中，曹丽娜自认其于2010年与他人合买位于昆明市呈贡区房屋一套，面积276.11平方米，后于2019年3月以300万元左右的价格转让了该房屋；曹丽娜自认其于2014年结婚，其夫赵松名下亦有两套婚前房屋。另再审审查询问中，曹丽娜提交了一份由云南巨和物业服务有限公司出具的情况说明，该情况说明中物业服务公司认可曹丽娜自2012年起即接房使用并交纳水电费用，被申请人李卓恒不认可该证据，认为该证据不能证明水电费系曹丽娜所交；巨和公司、昆明安泰房地产开发有限公司对该证据予以认可。

本院经审查认为，本案再审审查的重点是曹丽娜能否排除对案涉房产的执行。结合执行异议和复议规定第二十八条和第二十九条，具体分析如下：

一、关于曹丽娜是否因自身原因未办理案涉房屋的过户登记问题

首先，二审判决已查明昆明市于2011年开始房屋限购，后于2014年8月解除限购。曹丽娜与巨和公司签订的《补充协议》载明：“待限购政策到期取消，具备办理所购房屋的产权登记手续后，由巨和公司在上述条件具备之日起的90个工作日内，为曹丽娜或曹丽娜指定人员办理产权证”。上述合同内容表明曹丽娜自认属于被限购人员范围，曹丽娜主张《补充协议》系受巨和公司蒙骗所签，但未提供证据证明，本院不予支持。在曹丽娜自认属于被限购人员范围情况下，因限购政策所导致未能及时办理过户登记的原因，自然应归属于曹丽娜自身。

其次，从2014年8月昆明市解除限购政策，到2016年4月25日案涉房屋被查封，有一年半左右的时间可以办理产权登记。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条“案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，曹丽娜对于这一期间“非因自身原因未办理过户登记”负有举证责任，但曹丽娜亦未提供充分证据予以证明。巨和公司虽自认因其原因未办理过户登记，但案外人执行异议之诉并非仅处理曹丽娜与巨和公司两者之间的纠纷，而同时影响申请执行人李卓恒的权益，故不能仅凭巨和公司的自认来认定该事实。由于曹丽娜未举示相应证据证明该期间“非因自身原因未办理过户登记”，故应承担不利的法律后果。

二、关于曹丽娜是否符合名下无其他可用于居住房屋的问题

首先，案涉房屋被查封时，曹丽娜已有一套房屋，后于2019年3月转移登记至他人名下，不符合执行异议和复议规定第二十九条第二项规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形。

其次，九民会纪要第125条对“买受人名下无其他用于居住的房屋”予以进一步解释，认为“商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”本案中，在曹丽娜已有一套面积达276.11平方米房屋的情况下，再次购买30平方米左右的公寓，并不符合九民会纪要关于“满足基本居住需要”的条件。因此二审判决认定其不符合执行异议和复议规定第二十九条第二项所规定的排除强制执行条件并无不当，曹丽娜关于二审法院适用法律错误的主张不能成立。

由于曹丽娜不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，且曹丽娜未能证明“非因自身原因未办理过户登记”，故已不符合执行异议和复议规定第二十八条、第二十九条排除执行的条件，曹丽娜的再审申请应予以驳回，其是否在查封前占有房屋的问题已无需再予审查。

综上，曹丽娜的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回曹丽娜的再审申请。

审 判 长　 葛洪涛

审 判 员　 马成波

审 判 员　 马　岚

二〇二〇年六月三十日

法 官 助 理 刘 亮

书 记 员 李蕴娇