如何规避二手房“跳单”的风险

一、何为“跳单”？

跳单是指买卖一方或者双方为了减少或者免除向中介公司支付中介费，利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件，绕开中介公司私自订立合同的行为。

跳单行为，违反了我国《民法典》第九百六十五条的规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”

二、“跳单”如何认定？

构成“跳单”，需要利用中介公司提供的房源信息、交易机会等条件，因此需要综合考虑房地产中介服务的全过程及看房确认书、委托协议整体条款的约定，还有委托人有无规避支付中介服务费的主管恶意，具体来说有几个方面考量：

1、是否签署独家委托卖房或者购房协议？

如果买方与卖方签署了独家委托卖房或者购房协议后，又通过其他中介公司进行成交，这种行为可以以违反独家委托卖房或者购房协议而追究卖方或者买方的违约责任；如果没有签署独家委托卖方或者购房协议，卖方与买方同时在多家中介平台上挂牌销售，或者通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，那买卖双方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

2、中介公司是否积极提供相应的中介服务？

如对房屋进行宣传、带客户看房、分析房产的优劣、在买卖双方进行斡旋、协助办理购房贷款、房屋登记手续等。如果中介公司积极提供了相应的中介服务，即使房屋的销售在其他中介平台上交易成功，中介公司也可以主张相应中介活动支出的必要费用和合理的劳务报酬。

3、委托人是否支付中介费用？

因为实践中，客户“跳单”的目的，更多是为了减少或者免除支付中介费用，如果委托人未按约定支付中介费用，就极有可能构成跳单。

三、中介公司破解对策

1、签署独家委托协议。

签署独家委托卖房或者购房协议并让委托人提交房产证等权属证明文件交由中介公司保存，这样可以避免委托人通过其他中介机构出售或者获取该房源。

2、用好看房确认书。

在看房确认书中约定“在首次看房之后，本人及其亲友、代理人、陪同看房人等相关人员不得再通过其他中介机构或个人等形式求购中介公司介绍过的房屋，并不得以任何形式私下成交，不得将该房产信息透漏给他人，如有违反，承担相应的违约责任”（前提是签署独家委托协议成为该房源的独家代理方，否则会被法院认定该格式条款排除了当事人的主要权利，认定该部分内容为无效）。

3、做好风险提示，提前给客户打预防针。

房产中介工作人员在服务过程中，要提示买卖双方自行交易的风险和双方跳单的法律风险，尽到告知义务。

4、注意核对身份。

签名时需签署真实姓名（核对身份证），多人看房时全部看房人员都需签名（特别是夫妻），最好能按捺手印。

总结：法院认定跳单，需要有扎实的证据。如果未能按照本文固定证据，则客户即便出现跳单行为，也不容易被追究跳单责任。建议中介公司能够完善相关的法律文本。

备注：

1、本文系在助理吴俊杰（二手房买卖法律方向）原创文字上稍作修订形成，著作权归吴俊杰。