购房定金不足以弥补所遭受损失，该怎么办？

法律人2023-09-12 08:05:520阅

案情简介：2016年8月7日，李某（买方）、卫某（卖方）及第三人（中介公司）签订《房屋交易合同》，约定李某购买卫某名下房屋，房屋成交价为899000元，李某应在本合同签订之日向卫某交付定金50000元。

合同约定：“如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同终止或解除的，卖方须返还双倍定金予买方，若支付的定金不足弥补买方损失的，卖方还应负责赔偿。”

双方签订合同后，李某于当日交付被告卫某定金50000元，交付第三人佣金15283元。

2016年10月9日，卫某提出不再出售涉案房屋。后李某将卫某诉至人民法院。

在案件审理过程中，法院依据原告李某的申请对涉案房屋当前市场价值进行了评估。评估显示：涉案房屋在2016年10月9日的市场价值为1150467元。

法官认为：原、被告签订《房屋交易合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。

被告在与原告签订房产交易合同后，拒绝出售涉案房屋，导致原告与被告签订合同目的不能实现，故原告与被告卫某及第三人于2016年8月7日所签《房屋交易合同》应予解除。

依据双方合同约定及《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案被告向原告出具了收取定金50000元的收据后，被告违约致使合同解除，被告应双倍返还原告定金100000元。

另根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案被告违约且发生房屋价格涨跌情形（涉案房屋在2016年10月9日的市场价值为1150467元，合同约定成交价格为899000元），涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，而适用定金罚则由被告赔付的50000元不足弥补原告损失。根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑原、被告双方实际履约行为、被告的过错程度及对房屋涨价预见能力等综合因素酌定，被告应赔偿原告经济损失75733.5元。【（1150467元-899000元）×50%-50000元】。

案件来源：天津市第一中级人民法院 (2018)津01民终654号

律师提示：定金作为债的担保，在对方违约时可以适用“定金罚则”来弥补守约方因此遭受的损失，如卖方违约时，应当双倍返还买方交付的定金。但定金与违约金只能择一适用，在守约方主张适用定金条款时，其不可以再向违约方主张违约责任。

在二手房买卖中，由于房价涨幅较大，在卖方违约不出售房屋时，买方难以用同样的价格购买同类型的房子，合同约定定金可能无法弥补买方因此遭受的损失，此时，可以依据《民法典》第五百八十八条的规定：“定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。”适用定金条款不足以弥补守约方损失的，守约方可以请求法院判决违约方赔偿超过定金部分的损失。