对房屋质量标准约定不明，如何处理？

法律人2023-09-13 11:28:100阅

案情简介：2019年5月7日，冯某与徐某订立《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：“冯某将XXXX小区4幢1单元1-601号房屋以1150000元的价格出售给徐某.......徐某需将房内楼梯修补好”。2019年6月3日，冯某与徐某订立《二手房买卖合同》并由公证机构公证。双方于2019年9月30日前正式交付房屋。

2019年7月，徐某办理了过户登记。2019年9月中旬，冯某采用钢架和层板填补了房内楼梯开口。但徐某对冯某的修复工作提出异议，徐某认为需采用混凝土浇筑修复。

徐某、冯某就重新进行修复以及费用分摊事宜协商未果后，徐某诉至法院。诉讼中，依据原告徐某申请，法院委托鉴定公司进行了鉴定。鉴定公司鉴定意见为：“该房屋为钢筋混凝土框架结构，楼梯孔洞修复方案，应按《混凝土结构设计规范》及《混凝土结构加固设计规范》要求进行，涉案房屋顶部楼板修复部分，不符合国家强制标准要求。

法院认为：《房屋买卖暨居间合同》、《二手房买卖合同》是原、被告真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效。

《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。《房屋买卖暨居间合同》约定被告冯某将房内楼梯修补好。被告修补601号房屋顶部楼板孔洞采用的质量标准没有约定，应当根据相应的国家标准履行。经鉴定，被告填补的房屋顶部楼板孔洞不符合《混凝土结构设计规范》及《混凝土结构加固设计规范》的国家强制标准，应当承担违约责任。

原、被告作为买卖双方，订立合同时对被告修复屋顶楼板的方法、质量标准未作明确约定，原告徐某对纠纷的产生有一定过错。为确定被告修复的房顶楼板是否符合国家强制性标准，原告预交的鉴定费8000元，酌情由原告负担3000元。

律师观点：《民法典》第511条第一款的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行”。

根据上述规定，买卖双方如果对房屋质量有约定的，应当从约定；约定不明的，双方可以达成补充协议进行协商处理；如果约定不明，且事后达不成补充协议的，如质量标准有强制性国家标准的，应当按照强制性国家标准履行。

具体到本案，由于该房屋为钢筋混凝土框架结构，房屋修复应当按照《混凝土结构设计规范》及《混凝土结构加固设计规范》要求进行。修复不符合国家强制标准的，应当重新修复以确保房屋质量达到国家强制标准。拒绝修复的，属于一方未完全履行自己的合同义务，应当承担违约责任。

本公众号创办者简介

钟北斗律师，2006年通过国家司法考试，2008年正式执业至今。现为江西冠城律师事务所物业法律团队负责人。