普法课堂——“先押后租”房屋变卖买受人可解除租赁

2015年初，李某把已向银行贷款抵押的商铺出租给王某，租期为5年。2016年间，李某因拖欠银行贷款及他人债务引发诉讼，在执行中该商铺被变卖给张某。张某受买商铺后，因自己经营需要向王某提出收回商铺，遭到王某拒绝。张某遂起诉要求解除王某的商铺租赁权。

法院经审理后判决，解除王某的商铺租赁权。我国合同法第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这就是“买卖不破租赁”规则，即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响。但是本案为什么在出租商铺转卖他人后租赁关系被解除呢？因为“买卖不破租赁”规则存在两种例外的情形，即出租前被设立抵押和已被法院查封的情形限制适用该原则。

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”另外，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”根据以上规定，在“先押后租”的情况下，抵押权人在债权无法实现时，将抵押物变卖，购得该抵押物的受让人不受原租赁合同的约束。因此，只要受让人不愿履行原租赁合同，承租人就不得以存在租赁关系来对抗受让人。据此，本案张某买得商铺后要求解除王某的租赁权应得到法律的支持。但是，根据上述司法解释的规定，如果出租人李某在出租商铺时未把抵押事实告知承租人王某，王某在商铺租赁权被解除后，就因此遭受的损失可以向出租人李某主张权利。

该案提醒承租人，在租房前对房屋权属情况应详细了解，如果房屋已经设定抵押或者被法院查封，承租人就要对可能承担的风险有足够认识。对出租人而言，负有书面告知承租人房屋已设定抵押或者已被法院查封的义务，如果因为抵押权实现或者查封致使房屋被转卖，承租人不能继续履行租赁合同的，出租人应承担赔偿承租人损失的违约责任。

（作者单位：江西省信丰县人民检察院）