手把手教你成立业委会（四）筹备组履职，启动并落实各项筹备工作。

按照法律规定，筹备组应当自组成之日起90天内，完成业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议，表决通过小区治理基础性法律文本，如管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业委会（最终结果也可能会失败）。

筹备组具体筹备工作，归纳如下：

1、确认业主身份，统计本次业主大会人数和建筑面积，并向全体业主公告。（公告时间不少于7天）

2、起草《业委会选举办法（草案）》，确定业主委员会成员候选人条件、产生办法及人数，并向全体业主公告。（公告时间不少于7天）

3、依据示范文本，拟定《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》《业主委员会章程（草案）》（可有也可无，非必须有的文本）。在拟定过程中可通过多种形式向广大业主告知并征求意见。（公告时间不少于7天）

以上需公示项目，可以同时公告。

4、《业委会选举办法（草案）》公告期满，业主自荐或推荐报名业委会候选人，筹备组核查参选人是否符合资格，确定业委会委员候选人名单（按照江西省物业管理条例规定，是差额选举，需配备至少40%以上的候补成员，其它省份按照各自省条例执行），在小区内公告。（公告时间不少于7天）

5、在小区内公告召开首次业主大会的时间、地点、形式和内容，准备大会。（公告时间不少于15天，应当在会议召开时间前15天公告）

相关注意事项/建议/提示：

1、为了促成业主大会顺利召开，并圆满结束，需要确保大会参与人数达到法定标准，即双三分之二的业主（人数和面积）参与。根据小区不同的情况，需要召集自愿者参与动员，确保业主能较高的积极性参与最后的业主大会投票工作。

比如，每栋设置楼栋长（人数众多的还要设置单元长，均需配足辅助人员），负责本栋业主联络，通知业主投票，发放选票、回收选票。最大限度让首次业主大会，能够一举成功。

2、业主大会涉及的各种法律文本（重中之重是《小区业主大会议事规则》），业主可以自行参考借鉴本地其它小区版本，也可以参考本公号所提供的部分文本（免费模式）；也可以聘请专业律师起草审定（付费模式）。

3、业主大会会议模式，建议采取书面征求意见模式，不建议采用集体讨论模式（户数有限的可以）。

4、如果小区条件允许，可以购买第三方或是使用当地已经有业主大会电子/网络投票辅助系统，提高投票效率，降低不必要的争议。

5、其它（略）。

附件一

关于XXXXXX小区《业主委员会章程》《业主大会议事规则》

《管理规约》《业主委员会委员选举办法》《XXXXXX业委会委员候选人自荐、推荐办法》的公告

根据国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规程》、《赣州市住宅小区物业管理办法》等法律法规的规定，结合XXXXXX住宅小区的实际情况，现就XXXXXX小区《业主委员会章程》《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会委员选举办法》《XXXXXX业委会委员候选人自荐、推荐办法》张榜公布，征求全体业主的书面意见。征求意见时间，自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日。

筹备组于上述时间受理业主的咨询，并听取意见；同时在XXXXXX业主微信群设立征求意见，接受业主的书面意见。

附件：《业主委员会章程》《业主大会议事规则》《管理规约》《业主委员会委员选举办法》《XXXXXX业委会委员候选人自荐、推荐办法》

特此公告。

联系人：XXX

联系电话：XXXXXXXX

XXXXXX业主大会筹备组

XX街道XX路社区居委会（代章）

XXXX年XX月XX日

附件二

XXXX小区首次业主委员会委员

选举办法

根据《江西省物业管理条例》、《赣州市住宅小区物业管理办法》的有关规定，制定选举方案如下：

第一条 为规范首次业主委员会选举，保障业主依法行使共同管理的权利，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，结合小区实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本住宅区首次业主委员会的选举活动。

第三条 首次业主大会会议筹备组负责组织召开首次业主大会会议和组织选举产生业主委员会。本物业小区业主委员会委员名额为

7名，任期四年。

第四条 业主委员会委员候选人应当是物业管理区域内的业主，并符合以下条件：

（一）自愿为小区服务且居住在小区的业主；

（二）热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

（三）熟悉物业管理法律法规及具备物业日常管理知识；

（四）有较好的口头表达、沟通交流和组织协调能力；

（五）要有为小区建设甘愿吃苦的奉献精神和必要的工作时间。

第五条 业主委员会委员候选人通过业主自荐和组织推荐产生，提交业主大会候选人名单由业主大会筹备组讨论确定。

第六条 首次业主大会会议筹备组负责发布《关于业主委员会委员候选人自荐、推荐的公告》。

第七条 自荐、推荐业主委员会委员候选人的，应当符合本选举办法的要求。

第八条 自荐、推荐业主委员会候选人的，应当向首次业主大会会议筹备组领取业主委员会候选人自荐、推荐表格。

第九条 首次业主大会会议筹备组应当在物业管理区域显著位置公示业主委员会候选人名单及候选人简要情况，公示时间不少于7日。

第十条 业主对公示的业主委员会委员候选人资格有异议的，可以实名向首次业主大会会议筹备组反映，筹备组应当予以核实并答复。

第十一条 业主投票选举业主委员会委员应当按照《业主大会议事规则》、《首次业主大会表决规则》的规定进行。

第十二条 首次业主大会会议已选出的业主委员会人数少于委员设定人数但超过半数，且《管理规约》和《业主大会议事规则》已经通过的，业主委员会选举视为有效，缺额人数由业主委员会组织通过补选产生。

已选出的业主委员会人数未超过半数的，当选委员和原筹备组成员组成补选委员会，组织补选缺额委员。

第十三条 首次业主大会会议筹备组应当自首次业主大会会议作出决定之日起，将业主委员会选举等表决结果在物业管理区域内显著位置公示，计票结束后当日公布。

第十四条 业主委员会选举产生后3日内应当组织召开业主委员会会议，制定工作计划和实施办法，并公布。

第十五条 业主大会成立之日起30日内，向政府相关部门申请备案。

第十六条 本选举办法由业主大会筹备组负责解释。

XXXX业主大会筹备组

XX街道XXXXXX社区居委会（代章）

XXXX年XX月XX日

附件三

关于召开XXXX业主大会

会议暨首次业主大会

表决规则公告

根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规程》等法律法规的规定，经业主大会筹备组讨论，确定于XXXX年XX月XX日，采用书面征求意见形式议事的形式召开XXXX首届业主大会会议，投票表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等基础性公约；选举产生XXXX首届业主委员会委员。自XXXX年XX月XX日至XXXX年XX月XX日，XXXX选票将由筹备组推荐的人员将表决票、选票上门发放到全体业主手中，并做好表决票、选票的送达、收回登记工作【业主选用电子投票方式（业主大会有电子投票系统的），业主可按照投票系统要求进行投票】。

一、鉴于XXXX住宅小区的实际情况，属下列情形之一的，均视为书面意见表已送达业主：

1、当面领取或送达，由业主本人或同住的亲属或者被授权主体（含租客）签收的。

2、与业主电话、短信、微信确认，投入该户业主在本物业的信报箱或者张贴在房门上。采用此种方式的，经两个以上的其他业主见证后即视为已送达。

3、邮寄方式，以邮件寄出的第三日视为送达日。

二、XXXX业主大会选票由业主本人填写，业主委托代理人可以委托其他业主或者亲人填写选票。

三、投票地点:设在XXXXX，投票箱由筹备组授权工作人员确定后加封签字盖章。

依据1、2、3项方式送达业主的业主大会的选票，业主在规定的时间内不反馈意见或不提出同意、反对意见的或弃权的，其投票权数计入已表决的多数票。宣布投票结果时需报告XXXX小区业主大会选票送达情况。

业主大会选票回收结束后，于自XXXX年XX月XX日上午九点，召开业主大会会议（会议地点：XXXXXXX），由XXXX小区业主大会筹备组组织公开开箱唱票、计票，并宣布投票结果及选举结果。

请全体业主踊跃参加XXXX业主大会会议。业主委托代理人参加大会会议的，代理人应当持业主书面委托授权书。

特此公告。

附：参加业主大会会议的授权委托书

XXXX业主大会筹备组

XX街道XXXXXX社区居委会（代章）

XXXX年XX月XX日

业主大会会议授权委托书

本人是XXXX小区XX号楼（栋）XXXX室的业主，兹委托

代表本人参加小区首次业主大会会议，代理权限为：代为领取、填写、签署会议的相关文件资料；代为填写、签署业主大会选票、表决票。

委托人（签字）： 受委托人（签字）：

联系电话：

联系电话：

时间： 年 月 日

作者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

擅长：小区业委会选举、物业管理法律纠纷处理、

业委会/物业公司法律顾问服务。