选聘物业公司，会是业委会履职遇到的最大的坎

顺利跨过去了，业委会也就稳了；掉下去了，业委会估计也长久不了。选聘物业，其实就是换物业的另一种说法。多少小区，成立业委会，就是冲这个目标去的。业委会成立了，要不要顺从业主意见，启动选聘物业事宜？肯定要的！不启动，那就是背叛业主，就是被现物业收买了！哪个委员扛得下这个压力?但换物业公司这件事，牵扯的利益实在是大。一般来说，物业合同都是三年。每年小区不论大小，都能收到数额不少的物业费，三年金额更大。更为重要的是，物业服务业属于稳赚不赔（赔钱的话，老板早就撤场了）。争夺利益，就容易白热化。

原有的物业公司，肯定不会轻易放弃，有意竞聘的物业公司，也会加足马力冲击。业委会委员，就成了焦点的焦点。这就看委员们怎么处理了。我的建议是：业委会只负责组织物业选聘事宜。但态度要相对中立，不要预设立场，非要选哪家物业公司进场服务。即使自己有中意的物业公司，也要让其正规接受全体业主的检验，大大方方走大门进场，不要随意开后门。具体的实务中，可能会有以下几个问题需要解决：1、是否对现有物业公司作续聘表决？我的建议，是给现有物业公司一个机会。让物业公司就续聘事宜，拿出一份有诚意的合同，交由全体业主表决。如果业主不同意续聘，则进入公开选聘阶段。虽然法理上可以不需要单独就续聘召开业主大会表决，因为对外选聘，其实现有物业公司也可以报名。如果能够选上，也就效果一样。但多给一次机会，会在现有物业公司最终淘汰时，现有物业公司更容易心服口服（两次都没有选上，还有什么说的）。能避免很多麻烦事情。2、要不要预先进行筛选？或是直接交由业主海选？进入了公开选聘物业流程，要不要由业委会或是选聘小组，就符合条件的物业公司先筛选一道，也是头疼之事。我的建议，如果条件允许，就跳过某个组织筛选这个流程，直接召开业主大会，由全体业主直接选。这样可以避免说是业委会委员或是某些特定的人进行了暗箱操作。唯一的缺点，就是要多投几次票，直到投出符合法定条件的当选物业公司为止。3、物业合同是先公示还是先确定主要条款，或是干脆不作要求？不作要求，肯定是不合适的。这样选进来的物业公司，不会比现有物业公司做得更好。公示全部物业合同和确定物业合同主要条款，这两种方式各有利弊。前一种模式，没有弹性；后一种模式，操作性大一点，但是谈具体条款费事。具体如何选择，由组织者综合小区业主的主流意见决定。4、其它问题（略）总而言之，物业选聘工作，是业委会急需处理又最难处理的头等大事，是业委会委员面临的最难的考试。最终业委会会交出何种答卷，这就需要业委会委员好好思考了！

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律赣州运营者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

擅长：小区业委会选举、物业管理法律纠纷处理、

业委会/物业公司法律顾问服务。