选聘物业公司，该如何设定标准，以比较优劣？

选聘物业公司，就涉及到一个评定标准设定的问题。这是一件棘手的事情。

以我的观察和研究，得出的不算严谨的结论是：绝大部分的物业公司，像是二房东。因为物业公司承接下的小区的物业服务，大部分工作都是外包，自营极少。保洁外包是最常见的。小区的卫生保洁，由物业公司发包给家政公司；秩序管理也是外包，将该项目发包给保安公司，由保安公司委派保安人员到小区提供秩序管理服务。电梯维保，这自然是发包给电梯维保公司处理。物业公司与电梯维保公司签订维保合同，物业公司按台支付服务费，电梯维保公司定期维保。电梯小修，要么维保单位支付，要么物业公司承担费用。电梯大修，肯定是动用住房维修基金了；消防设施维护，也是参照电梯维保处理，对外发包。园林管护保养，发包给园林公司处理；虫害消杀，也是由消杀公司进行处理，物业公司支付费用。有的小区，连停车收费和广告经营，也是对外发包。那物业公司还剩下什么是自营的物业服务项目？有多少个员工是自聘员工？对于物业公司对外分包物业服务内容，专业的事情交给专业的人去做，也没有什么可以指责，只要能把小区管理好就行。但是，在小区选聘物业公司的时候，难题就出来了：既然绝大部分的小区物业服务，物业公司都是对外发包。那所有的物业公司，理论上没有多大的区别。如何一较高下，就很困难了。有些小区在物业选聘时，做了一些有益的探索（效果好坏，还要看执行情况）：

1、小区改造资金多寡。因为小区存在各种问题，都需要资金改造。在同等条件下，物业公司投入改造资金越多，小区业主就越能得益（因为物业费固定不变，但是物业公司愿意多投钱改造小区，相当于是物业公司让利反哺小区）。因为物业公司都没有进场服务，无法比较哪家的服务质量如何；在其他小区服务效果的差异，也会因各个小区现状不同，不具有可比性和可复制性。2、物业服务人员的配置数量。人数越多，小区服务质量肯定更有保障。3、物业服务标准等级。这个其实不好评估，因为是未来发生的事情，且对物业公司的考核，是一个很繁琐的长期的过程。4、履约保证金。这个也是越多越好。5、物业合同中的违约条款的设定。比如违反承诺标准，每次承担的违约金数额。6、公共场地的经营与分成。物业公司索要越多，小区所得越少；反之亦然。因此，物业公司分成比例越低，小区业主获益越大。7、物业费用共管账户的设置。这是薪酬制的一种变异。如果小区能够控制物业费的支配，对于小区业主来说，绝对不是坏事，反倒是一种利好。8、其它（略）。结论：在每一个特定的小区，现状与收费标准不变。在物业公司无法进入小区，提供试用服务。且物业公司普遍存在，分解服务项目，对外发包的现实情况。如何设定物业公司选着标准，需要物业选聘工作的组织者，发挥聪明才智。既要招聘出对小区最优的物业公司，又要尽量规避业主对组织者的合理质疑。这不是一件容易的事情。

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律赣州运营者简介

钟北斗律师，2006年通过司法考试，2008年正式执业至今。

擅长：小区业委会选举、物业管理法律纠纷处理、

业委会/物业公司法律顾问服务。