转租合同是否有效

2015年10月，刘某与王某签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为5年，月租金为1200元，在租期未到前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低房租；所租房屋只准王某管理使用，不允许转租。该合同签订后，刘某即将房屋交付给王某使用。

案情简介2020年9月13日，杨某与李某签订房屋租赁合同，约定杨某将面积约50平米的一间店面出租给李某经营，后因店面经营状况不佳，李某在杨某不知情的情况下，与第三人赵某又另行签订了《店面租赁协议》，将该店面转租给赵某经营。那么，李某和赵某之间的租赁协议是否有效？以案释法