未经出租人同意，转租合同是否有效？——律师“以案释法”之周二合同篇

案情简介

2020年9月13日，杨某与李某签订房屋租赁合同，约定杨某将面积约50平米的一间店面出租给李某经营，后因店面经营状况不佳，李某在杨某不知情的情况下，与第三人赵某又另行签订了《店面租赁协议》，将该店面转租给赵某经营。那么，李某和赵某之间的租赁协议是否有效？

以案释法

根据法律规定，承租人未经出租人同意进行转租的，转租合同无效，出租人可以解除合同。本案中，李某是在出租人杨某不知情的情况下进行转租行为，该转租协议应属无效，杨某有权解除租赁合同，并追究李某的违约责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第七百一十六条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《商品房屋租赁管理办法》

第十一条 承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。

律师提示

房屋转租的前提是必须经原出租人同意，具体表现形式可以是房屋租赁合同中明确约定承租人可以转租房屋，如房屋出租合同未明确这一点，承租人必须在转租房屋前以书面形式征得出租人同意，或者与出租人协商签订一份同意承租人转租房屋的补充合同。否则就属于承租人违约，不仅转租关系不能成立，而且出租人据此有权解除租赁合同，并可追究承租人的违约责任。

来源：首都律师以案释法讲堂公众号