最高法院：房产被查封后签订的《商品房买卖合同》是否有效？

最高法院：

被执行人将已经查封的财产转让给第三人的，不得对抗申请执行人，但这并不意味着转让行为在转让合同当事人之间当然无效。关于禁止查封财产转让的规定应从物权转移的角度来理解，而非从债权设立的角度来理解。即使案涉《商品房买卖合同》 因合同标的物事先被查封而不能履行，也不能仅以此为由否认该合同的效力。

阅读提示

本案是一起因房产被查封后，被查封房产进行销售，查封人申请执行该房产引起的案外人执行异议之诉的再审案件纠纷，争议焦点在于房产查封在前，销售在后，此时签订的《商品房买卖合同》效力问题，以及查封人能否执行该房产。本案河南省高院判决，最高院明确了即便房产被查封，但这并不意味着转让行为在转让合同当事人之间当然无效，在执行查封案涉房屋时应考虑必要性合理性，具有指导意义和借鉴价值。

案情简介

2014年9月1日，河南省商丘市中级人民法院查封了案涉房屋。2015年7月30日，刘华与宁陈苏通公司签订了制式《商品房买卖合同》，刘华购买的房屋至今已经实际居住使用四年半的时间，刘华已经支付了全部的购房款项。河南民基建设工程有限公司申请执行涉案房产，河南省高院法院判令不得执行案涉房屋，河南民基建设工程有限公司不服河南省高级人民法院(2019)豫民终1402号民事判决，申请再审。

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相关法律法规、司法解释

《 中华人民共和国城市房地产管理法 》

第三十八条下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）

第十四条合同法第五十二条第（五）项 规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

裁判观点

最高院再审认为，本案再审的焦点问题是，查封后签订《商品房买卖合同》的效力问题及判决判令不得执行查封房屋是否公平合理的问题。理由如下：

1、关于案涉《商品房买卖合同》 的效力问题。从本案查明事实来看，在刘华与宁陈苏通公司签订《商品房买卖合同》 之前，宁陈苏通公司已经取得案涉房屋的预售许可证。此外，被执行人将已经查封的财产转让给第三人的，不得对抗申请执行人，但这并不意味着转让行为在转让合同当事人之间当然无效。根据合同相对性原则，案涉《商品房买卖合同》 对申请执行人民基公司不发生效力，不能对抗民基公司。因此，关于禁止查封财产转让的规定应从物权转移的角度来理解，而非从债权设立的角度来理解。刘华与宁陈苏通公司就转让案涉房屋签订案涉《商品房买卖合同》 ，为宁陈苏通公司设立了转让案涉房屋所有权的义务，但并不直接发生案涉房屋所有权转移之效果。即使案涉《商品房买卖合同》 因合同标的物事先被查封而不能履行，也不能仅以此为由否认该合同在刘华和宁陈苏通公司之间的效力。

2、关于二审判决判令不得执行案涉房屋是否公平合理的问题。民基公司申请查封案涉房屋、对案涉房屋进行强制执行，目的是将案涉房屋折价或者拍卖的价款用于清偿宁陈苏通公司所欠债务。本案再审审查期间，本院对各方当事人进行了询问。刘华提交了案外人刘伟与民基公司项目部副经理靳留文的录音光盘。根据靳留文的陈述，民基公司与宁陈苏通公司曾协商过出售查封房屋以支付工程欠款一事。在河南省商丘市中级人民法院（2014）商民一初字第80号案诉讼期间，宁陈苏通公司支付给民基公司200万元工程款，宁陈苏通公司认可上述200万元工程款中的75万元是宁高义三套房屋的购房款。案涉房屋即由宁高义介绍购买，属于该三套房屋中的一套。原审法院查明，2015年7月30日刘华的尾号9277中国农业银行账户支出5万元，摘要为交购房款。刘华在原审中称另有2015年7月30日从中国建设银行取款10万元现金，5万元现金是提取其父亲的钱，宁高义代缴4万元抵房款。刘华在原审中还提交了尾号7993的中国建设银行账户信息，显示2015年7月30日取现10万元，以证明其上述主张。2015年7月29日，宁陈苏通公司出具收据，载明收到刘华案涉房屋房款20万元现金。鉴于宁陈苏通公司当时已无力支付民基公司的工程款，双方还就宁陈苏通公司清偿欠付工程款200万元、民基公司解除数套房屋查封进行过协商，结合案涉购房款支付的时间、宁陈苏通公司向民基公司支付200万元工程欠款的时间以及该200万元来源构成等情况，可以认定宁陈苏通公司出售查封房屋用以清偿民基公司工程欠款的事实。由于宁陈苏通公司出售案涉房屋系为清偿民基公司工程欠款，其中包括案涉房屋购房款在内的75万元已经由宁陈苏通公司支付给民基公司。此外，刘华在本案再审审查期间，已经将案涉房屋剩余购房款交付执行法院，作为宁陈苏通公司的被执行财产。综上，民基公司通过申请查封和强制执行案涉房屋以使其对宁陈苏通公司的债权得到清偿的目的能够通过宁陈苏通公司出售案涉房屋的行为实现，原审法院判令不得执行案涉房屋，处理结果较为公平合理。

案例来源

河南民基建设工程有限公司、刘华再审审查与审判监督民事裁定书

案号：（2020）最高法民申1627号

裁判时间：2020年06月30日

本文作者：简涛，郑州大学经济学学士，郑州大学法律硕士，房地产业务部专职律师

执业领域：房地产法律事务、公司法等民商事法律事务。

执业期间，简涛律师先后担任河南航天工业有限责任公司、郑州高新碧桂园房地产开发有限公司、华润置地郑州有限公司、中国东方资产管理公司郑州办事处、郑州黄河大观有限公司、万汇投资控股有限公司、河南仁豪实业有限公司法律顾问组成员。简涛律师并多次参与房地产项目投融资、项目并购、商业地产运营及商品房开发销售等法律事务。