【读案】最高法：购房人经常居住地与所购房屋不一致，其以基本生存权保护为由请求排除执行不予支持
♢ 案例索引：解锡峄执行异议之诉申诉案【（2021）最高法民申4460号】
♢ 裁判要旨：案涉房屋位于海南省三亚市，解锡峄的经常居住地与案涉房屋所在地并不一致，其提供的证据不足以证明其购买案涉房屋是为了满足基本的居住需求，其对案涉房屋的主张不涉及基本的生存权，法院执行案涉房产并不影响其基本生活需求。本案在平衡华融公司和解锡峄的利益保护时，不应再基于基本生存权的保护而对解锡峄的权益予以特殊保护。
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
（2021）最高法民申4460号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：解锡峄。
委托诉讼代理人：罗防，山东光敏律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司。
法定代表人：陈枫，总经理。
委托诉讼代理人：里曼，广东瀛真律师事务所律师。
委托诉讼代理人：颜孝慧，广东瀛真律师事务所律师。
原审被告：三亚金中海国际置业投资集团有限公司。
法定代表人：祝军。
原审第三人：南京泰发物资贸易有限公司。
法定代表人：祝军。
原审第三人：祝金龙。
再审申请人解锡峄因与被申请人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）及原审被告三亚金中海国际置业投资集团有限公司（以下简称金中海公司）及原审第三人南京泰发物资贸易有限公司（以下简称泰发公司）、祝金龙案外人执行异议之诉一案，不服广东省高级人民法院（2020）粤民终966号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
解锡峄根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审，请求：1.撤销一审判决第二项；2.撤销二审判决；3.改判再审申请人解锡峄对海南省xx市xx湾xx路x号xxx小区xxx号房产享有民事权益，停止对案涉房屋的执行或发回重审；4.一审、二审及再审诉讼费用由华融公司承担。事实与理由：1.二审法院以再审申请人不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定的“在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同”的条件为由，判决驳回再审申请人的诉讼请求属于适用法律错误。再审申请人与金中海公司签订了书面的《xxx商品房认购协议书》（以下简称《认购协议书》），该协议书约定了具体的房号、面积、合同单价、合同总价等内容，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第一条及《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，应认定《认购协议书》属于书面的买卖合同。2.根据再审申请人在一审时提交的《三亚市房地产权属登记信息查询结果》，琼（2017）三亚市不动产证明第xxx号并没有明确记载案涉房屋属于抵押财产，不能产生公示的效力。对比（2017）最高法民申2274号民事裁定书，原审法院明显适用法律错误。3.当事人为和再审申请人在同一小区，且情况相同的（2019）京01执异7号、（2019）京01执异22号案件，法院均支持了异议人的请求，停止了对案涉房屋的执行，本案应当同案同判。
华融公司提交意见称：案涉房产登记在金中海公司名下，华融公司对案涉房产享有抵押权已为生效法律文书所确认，在金中海公司不履行债务时，华融公司有权行使抵押权。解锡峄不属于商品房消费者。首先解锡峄在法院查封案涉房产前没有与金中海公司签订书面商品房买卖合同；其次解锡峄经常居住地与案涉房产所在地不一致，购买案涉房屋并非用于满足基本居住需求；同时解锡峄作为买受人在购房过程中未尽到合理的注意义务，存在过错。故解锡峄对案涉房屋享有的民事权益不能对抗华融公司享有的抵押权。
本院经审查认为，解锡峄对案涉房屋所享有的权益不能排除强制执行，理由如下：
首先，华融公司（甲方）与金中海公司（乙方）及中国工商银行股份有限公司三亚支行（丙方）签订的《监管协议》明确约定“乙方应按照本协议的约定将监管项目的全部租售收入及时划入本协议第3.2款规定的监管账户”，“乙方如未依约履行本协议约定监管事项，甲方有权暂停监管项目抵押涂销手续”。可见，金中海公司需先根据协议约定将款项打入监管账户，而后华融公司再进行相应的抵押涂销，款项打入监管账户为双方约定华融公司不再行使抵押权的前提条件。因金中海公司违反协议约定未将案涉房屋的销售收入转入约定的监管账户，故华融公司抵押权的行使应不受影响。
其次，解锡峄在购买案涉房屋过程中存在较明显的过错。一方面，解锡峄与金中海公司仅签订了《认购协议书》，未按《认购协议书》的约定在7日内签订正式的《商品房买卖合同》，存在故意违反约定的行为，且该行为会导致商品房买卖行为规避行政监管的结果。另一方面，案涉房屋已于2014年10月17日抵押给华融公司，解锡峄在购买房屋时明知或应知案涉房屋存在抵押登记的权利瑕疵，其仍与金中海公司以较大折扣的金额签订《认购协议书》而非正式的买卖合同，并将款项汇入非监管账户，直接导致华融公司无法获得有效清偿，对在案涉房屋过户之前华融公司主张行使抵押权具有明显过错，应承担因权利瑕疵导致合同目的不能实现的风险。
最后，案涉房屋位于海南省三亚市，解锡峄的经常居住地与案涉房屋所在地并不一致，其提供的证据不足以证明其购买案涉房屋是为了满足基本的居住需求，其对案涉房屋的主张不涉及基本的生存权，法院执行案涉房产并不影响其基本生活需求。本案在平衡华融公司和解锡峄的利益保护时，不应再基于基本生存权的保护而对解锡峄的权益予以特殊保护。
综合上述几个方面，根据本案的具体情形，对华融公司的抵押权予以优先保护是适当的。原审判决认定解锡峄对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行并无明显不当，应予以维持。
综上所述，解锡峄的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回解锡峄的再审申请。
审 判 长 熊劲松
审 判 员 孙祥壮
审 判 员 冯文生
二〇二一年十二月二十八日
法官助理 费晓宇
书 记 员 李 京
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