最高法：危房租赁合同明显损害社会公共利益、违背公序良俗 应认定无效

最高人民法院11月11日发布第30批共6件指导性案例，主要为民事合同类相关案例。

记者注意到，指导案例170号《饶某某诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案》明确了当事人签订的房屋租赁合同，违反的虽然是行政规章，但涉案房屋已经鉴定为危房必须拆除，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗，因而应当依法认定租赁合同无效。

根据最高法通报，江西南昌市青山湖区某假日酒店经营者为饶某某，经营范围及方式为宾馆服务。

2011年7月27日，该酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某物资供应站所有的南昌市青山南路1号办公大楼的权利，同年8月29日，某酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定物资供应站将南昌市青山南路1号办公楼4120平方米建筑出租给某酒店，用于经营商务宾馆，租赁期限为十五年。

并在合同里特别约定：租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。该酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。某酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，某酒店承担全部费用。该酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。

合同签订后，物资供应站依照约定交付了租赁房屋。该酒店向物资供应站给付20万元履约保证金，1000万元投标保证金。中标后物质供应站退还了800万元投标保证金。

2011年10月，该酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干的方式发包给上海某公司加固改造。2012年1月，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。

江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，鉴定结果和建议是，该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；未进行抗震设计，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故；按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。

饶某某向一审法院提出诉请：解除其与物资供应站于2011年8月29日签订的《租赁合同》；物资供应站返还其保证金220万元；物资供应站赔偿其各项经济损失共计281万元；本案诉讼费用由物资供应站承担。

物资供应站向一审法院提出反诉诉请：要求判令饶某某承担侵权责任，赔偿其2463.5万元；判令饶某某承担全部诉讼费用。

再审中，饶某某将其上述第一项诉讼请求变更为：确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站也将其诉讼请求变更为：饶某某赔偿物资供应站损失418.7万元。

江西南昌市中级人民法院于2017年9月1日作出判决：一、解除饶某某经营的某酒店与物资供应站2011年8月29日签订的《租赁合同》；二、物质供应站应返还饶某某投标保证金200万元；三、饶某某赔偿物资供应站804.3万元，抵扣本判决第二项物资供应站返还饶某某的200万元保证金后，饶某某还应于本判决生效后十五日内给付物资供应站604.3万元；四、驳回饶某某其他诉讼请求；五、驳回物资供应站其他诉讼请求。

一审判决后，饶某某提出上诉。

江西省高级人民法院于2018年4月24日作出终审判决：一、维持了南昌中院民事判决第一项、第二项；二、撤销了第三项、第四项、第五项的判决；三、判决物资供应站返还饶某某履约保证金20万元；四、饶某某赔偿物资供应站经济损失182.4万元；五、该判决第一项、第三项、第四项确定的金额相互抵扣后，物资供应站应返还饶某某375.7万元，并在判决生效后10日内支付；六、驳回饶某某的其他诉讼请求；七、驳回物资供应站的其他诉讼请求。

饶某某、物资供应站均不服二审判决，向最高法申请再审。最高法于2018年9月27日作出民事裁定，裁定提审本案。

2019年12月19日，最高法院作出民事判决，撤销了江西高院和南昌中院的民事判决，确认饶某某经营的某酒店与物资供应站签订的《租赁合同》无效，物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向饶某某返还保证金220万元。并驳回了饶某某的其他诉讼请求，驳回物资供应站的诉讼请求。

最高法认为，结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。

同时，本案例确认的裁判规则符合民法典及“九民会纪要”精神，有利于规范建筑物租赁市场秩序，减少危险房屋进入租赁市场，避免重大人身及财产损害事故发生，对于引导合同当事人及社会公众在民事活动和日常生活中遵守法律、行政法规和规章制度，依法诚实守信经营、弘扬社会主义核心价值观和善良风俗具有导向意义。

来源：光明网