【建纬观点】案例评析 | 宏观调控政策导致合同履行障碍情况下的合同解除权
案情简介
上诉人（一审原告）甲。
被上诉人（一审被告）乙公司。
一审法院查明：
乙公司（以下简称乙公司）为某城（三期）的房产开发商，在某城（三期）的楼盘销售过程中，乙公司售房的广告宣传单上载明“贷购不限全市稀售”、“不限贷不限购，抵抗通货膨胀，增值保值持续收益”等字样。
2011年8月6日，甲与乙公司签订《上海市商品房预售合同》一份，约定甲向乙公司购买某城（三期）的上海市某区某镇某街某弄1056、1054号5层529室房屋（以下简称“系争房屋”），该房屋的规划用途为办公，房屋暂定总价为人民币（以下币种相同）646,000元；系争房屋的交付必须符合一定的条件，乙公司承诺在2012年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），甲有权单方面解除合同；合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或者直接送达的方式，送达合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日将被视为已送达另一方；合同的补充条款、附件及补充协议均为合同不可分割的部分，合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。该合同附件一载明，不低于总房款50％的首期款326,000元由甲于2011年8月6日或之前支付给乙公司，按揭机构提供的贷款320,000元由甲于2011年10月6日或之前支付给乙公司，因甲原因导致无法办理贷款或贷款不足的差额部分，甲应在2011年10月21日或之前一次性补足；该合同补充条款一载明，若因国家有关按揭贷款政策发生变化，贷款银行要求甲增加首付款比例的，甲应增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。合同还对房屋买卖过程中的其它事宜作了约定。
合同签订后，甲于2011年7月31日通过建设银行支付给乙公司20,000元；于2011年8月6日通过工商银行支付给乙公司307,400元，乙公司于2011年8月6日为甲开具了326,000元的发票以及1,400元的房地产交易登记费收据。
一审法院另查明：
2011年8月23日，中国银监会上海银监局下发了《上海市商业地产信贷风险提示的通知》（沪银监通[2011]136号，以下简称“《通知》”），《通知》对于银行提出的监管要求第二项中载明，“……无论企业还是个人，利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋……”。2012年3月4日，甲向乙公司发出挂号信，认为乙公司刻意隐瞒相关情况，未给予甲相应的优惠促销待遇，致使其支付的款项明显高于同等户型其他客户，故系争合同显失公平；同时合同约定第二笔房款以贷款方式支付，但是实际上国家相关部门当时已经明确要求今后各银行须严禁个人消费贷款用于购买商业用房，且今后凡是利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋，系争合同的标的物是期房无疑，但乙公司还是陆续安排了几家银行和甲签订贷款协议，致使甲贷款资金无法办理。故要求解除系争合同，乙公司应立即退还甲已支付的房款。2012年3月6日，该信函被以“迁移新址不明”为由退回。
一审法院再查明：
系争房屋所属楼盘已于2011年7月11日取得预售许可证，并于2012年12月28日竣工验收备案。
二审法院另查明：
双方所签订的《上海市商品房预售合同》第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。
二审法院又查明：
一审法院中乙公司于2013年3月25日出具确认函，称系争房屋的大产证至今尚未办出，还在办理过程中。
各方观点原告观点：
乙公司为某城（三期）的开发商。2011年8月6日，在乙公司明确承诺不限购、不限贷，并确保办理贷款手续的前提下，双方签订了《上海市商品房预售合同》，约定甲购买乙公司预售的系争房屋，该房屋的规划用途为办公，总价款为646,000元，付款方式为首付326,000元，余款通过按揭贷款方式支付。签约后，甲支付了首付款并提供了办理按揭贷款所需的个人资料，但却无法办理贷款手续。经查询得知，上海市银监局于2011年8月23日下发了《通知》，《通知》明确要求上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。因甲所购房产属商业用房且为期房，故属禁止发放贷款之列。
原告上诉观点：
甲是因系争房屋不限购、不限贷才签订预售合同的，其中约定了贷款支付的内容，现因政策变动导致无法办理贷款，其个人亦无力筹资继续履行合同，故于2012年3月4日按照合同约定的挂号邮寄方式书面通知乙公司解除合同并要求返还已付房款，该信件因乙公司迁移新址不明被退回。甲认为，乙公司更改地址未通知甲，故上述信函应视为送达对方，且在发出通知后甲多次与乙公司协商，均未解决，甲已尽通知义务，合同应于2012年3月9日解除。
《司法解释》第23条中“并导致商品房买卖合同不能继续履行的”的真实含义是在无法订立贷款合同后，买方无力自筹资金支付余款的，就应视为买卖合同不能继续履行，即享有解除权。而若理解为即便无法订立贷款合同，买方也不享有解除权，只能等待影响办理贷款的事由消失，然后继续履行合同。如果按此理解，《司法解释》第23条便失去了意义，因为任何影响贷款的事由都有消失的可能，该条款便永远不可能被适用。
衡量该障碍是否导致合同不能履行应该看当时的状况，不能以障碍发生之后近两年后的现状来得出合同可以继续履行的结论。
合同解除通知发出后，乙公司没有按法定程序在法定时间内提出异议，合同自通知到达对方时解除，故应认定合同已于2012年3月9日解除。合同既然已解除，就不存在仍在履行期内、障碍消除问题。
事实上，甲在积极办理贷款无果后，乙公司便一直催促甲想办法支付余款，否则要追究违约责任。当时其称，“若贷款不成，甲应在2011年11月20日之前补足”。对于甲而言，一方面无法贷款又无力筹措资金付清余款，另一方面乙公司又催促付款否则要追究违约责任，故除了解除合同甲已无更好的办法。
被告观点：
乙公司不同意甲的全部诉请，合同不应当解除，应继续履行。从客观上看，该合同应当继续履行，且是可以继续履行的；根据合同约定和当事人的意思表示，甲在主观上也应当而且可以继续履行。甲要求解除合同的真实目的与其诉状中的目的有差异，其真实原因是由于市场价格波动以及认为其没有得到预期利益，或者与其他购房者之间的优惠比例有差异，心理不平衡，才提出解除合同。当初乙公司想给予甲一段时间的宽限期，让其现金补足或者贷款支付余款，并明确告知合同不能解除。甲所称的商业房产期房无法办理贷款的障碍现已消除，甲也完全可以贷款，该楼盘的其他人都能够办出贷款，可能是甲根本不想贷款。
法院观点一审法院认为：
首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，甲主张中国银监会上海银监局2011年8月23日下发的《通知》属于不可归责于双方当事人的政策变动原因，致使其无法办理银行贷款，故其可以主张解除合同，要求乙公司返还购房款及利息；而乙公司则主张《通知》属于指导性的风险提示，不足以导致甲无法办理银行贷款，且在合同履行期间系争房屋所属楼盘已竣工备案，曾经出现的履行障碍已经消除，履行合同的基础已恢复至原状，故只同意给予甲一定时间的宽限期让其现金补足或者办理贷款，要求继续履行合同。一审法院认为，《通知》对在沪各商业银行提出了明确的监管要求，足以对未竣工验收的商业用房的银行贷款办理产生障碍，但不可归责于当事人双方的事由导致未能办理商品房担保贷款合同的情况出现后，甲并非立即可享有合同解除权，只有在上述障碍导致商品房买卖合同不能继续履行时，当事人才可以请求解除合同。现仍在双方所签订合同的履行期内，系争房屋所属楼盘已经竣工验收备案，曾经出现的履行障碍已经消除，且乙公司也同意给予甲一定时间的宽限期让其现金补足或者办理贷款来支付购房余款，故对于甲的上述请求，一审法院不予支持。甲应当继续履行双方所签订的《上海市商品房预售合同》。
二审法院认为：
本案的争议焦点为：1、甲是否根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定享有法定解除权；2、双方就系争房屋所签订的《上海市商品房预售合同》是否因甲发出解除合同的通知而已经解除，甲能否要求返还购房款及利息。
双方之间的《上海市商品房预售合同》于2011年8月6日签订后，中国银监会上海银监局于2011年8月23日下发了《上海市商业地产信贷风险提示的通知》，明确规定商业用房发放贷款的条件应为已竣工验收的房屋。由于系争房屋所属的楼盘当时系尚未竣工验收的期房，由此导致甲在支付首付款后，剩余32万元房款无法按照合同约定通过贷款方式支付，且此项贷款不能之情形并非如合同中所约定的，系由于购房者本身的原因导致贷款不成或贷款额度不足而应由购房者自行补足之情形，故符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的情形。双方在合同中明确约定了付款方式，即首付款326,000元，余款32万元以贷款方式支付，且乙公司的广告宣传单上载明“贷购不限全市稀售”、“不限贷不限购”，说明以贷款方式支付50％房款是双方合同达成及履行的条件，现由于银监局限制商业用房贷款的发放，导致甲无法办理贷款，此应认定为“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”之情形，当事人可以请求解除合同，故甲享有法定的合同解除权。
甲于2012年3月4日向乙公司发出了解除合同的通知，其邮寄方式及邮寄地址符合合同约定。虽然该通知因乙公司迁移新址而遭退回，但根据约定，乙公司迁移新址应事先通知合同相对方，否则由此产生的后果由其自身承担。现甲按照合同约定方式寄送了解除合同通知，根据合同约定，其书面通知寄出后5日即视为送达。在解除合同的通知视为送达后，即发生合同解除的法律效力，而乙公司此后亦未按照规定提出异议，要求争议解决机关确认解除合同的效力，故甲要求确认双方于2011年8月6日签订的《上海市商品房预售合同》于2012年3月9日解除的诉讼请求，应予支持。
关于乙公司提出的，甲解除合同的真实原因是由于市场价格波动导致其没有得到预期利益及与其他购房者之间的优惠比例有差异之抗辩理由。二审法院认为，在解除合同通知中，甲确实有提及优惠比例不够的因素，但是，本案中需要审查的关键问题是，甲是否享有合同解除权及其于2012年3月4日发出的解除通知是否发生合同解除之效力，至于甲解除合同的内心动因，并不在法院的审查范围之列。乙公司另提出，系争房屋所在楼盘已于2012年12月28日竣工验收备案，具备了办理贷款的条件，其他客户亦办出了贷款手续，故合同履行的障碍已经消除，以此作为其不同意解除合同的抗辩理由。二审法院认为，甲是否享有解除权应以其发出合同解除通知之时为准，而非以之后发生的情况来倒推否定当初的合同解除权。在2012年3月4日甲发出解除合同通知时，乙公司尚未办理竣工验收备案，系争房屋不能办理贷款手续，至于之后乙公司何时办理的竣工验收、何时可以办理贷款手续，已不在考虑范围之列。
既然双方签订的《上海市商品房预售合同》已于2012年3月9日解除，则甲要求乙公司返还购房款并支付利息的诉请理应得到支持，乙公司应返还甲购房款327,400元，并按照中国人民银行同期贷款利率从2011年8月7日起计算上述款项之利息。
原审判决适用法律错误，依法应予纠正。
律师点评一、关于房地产宏观调控政策的法律定性
对于房地产宏观调控政策是否均影响民事法律关系，一般认为应当区分倡导性政策与强制性政策。对于倡导性政策，仅为行政机关对房地产交易秩序的指导，不具有具体的法律效力。对于强制性政策，应当区分管理型强制性政策与效力型强制性政策，对于违反管理型强制性政策的仅为违反公法上的义务，并不介入私法领域。[1]但政策毕竟不同于法律、行政法规，对于违反效力型强制型政策的民事行为，是否应当等同于《合同法》第五十二条第（五）项所指的“强制性规定”以及《合同法司法解释（二）》第十四条规定的“效力性强制性规定”呢？对此问题，实务界与理论界的主流观点存在十分显著的分歧。
理论界有观点认为，从主体角度考察，房屋限购令涉及不动产所有权以及不动产交易，按照《中华人民共和国立法法》第八条的规定此类涉及民事基本制度的事项只能由全国人大或其常委会制定法律，中央及各地人民政府以“通知”“实施意见”等政府规范性文件限制公民购买房屋，主体上是不合法的；从内容来看，房屋限购令是对民事主体不动产物权和缔约自由权的直接侵犯，依据合同法，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。限制购买房屋，对于房屋所有权人(包括开发商和二手房所有权人)来讲，其处分房屋的权能受到了很大的限制;对购房者来说，其缔约自由也因此受到干预而实际丧失。此外，依照合同法，只有违反法律、行政法规强制性规定的合同才归于无效，违反限购令的房屋买卖合同并不属于此种情形，因而，房屋登记机关以房屋买卖合同违反政府限购命令为由而拒绝登记，其理由是不合法的。[2]也有观点认为，限购令从性质上看主要是属于一种经济政策，它的内容不仅已经构成了对《物权法》、《价格法》等法律制度的违背，而且限购令作为一种抽象行政行为违反了行政法的比例原则，也过度干预了市场主体的自主交易行为，有必要将限购令纳入司法审查范围，加强对相关责任主体的规制。[3]更有学者对限购令的合宪性提出多方面的质疑：①限购令的低位阶决定了其没有资格限制公民处分自身合法财产的权利，②限购令以户籍作为限制手段明显违背宪法保障的法律面前一律平等的原则并侵犯公民的迁徙自由，③限购令以政策征税违背了公民依照法律纳税的宪法规定，④部分地方政府办公厅在实施限购令的过程中违法设定行政许可。[4]
司法实务界则极力回避从概念或逻辑的角度对房地产调控政策进行清晰明确的定性，既然宏观调控政策是中央和地方政府对房地产市场宏观经济形势研判后作出的重要公共决策，在经济社会活动中指引着市场价值判断的基本方向，则必将影响民事审判的理念、机制和方法。概念上的自圆其说或者逻辑上的“自洽”从来都不是并且将来也并不会是司法所追求的主要目标，我国民事审判在方法上历来注重政策考量，房地产政策以社会公众为对象、以社会整体福利为内容，原则性较强，在房地产新政案件司法机关更多地注重利益衡量，重视裁判结果形式合理性与实质合理性的结合，用柔性的方式实现矫正正义。司法实践中，一方面，通过颁布实施司法文件及时回应政府部门发布的各项房地产政策，确保中央和地方政策的有效落实[5]；另一方面，房地产政策只有实际适用于民事审判才能显现其生命力，人民法院在审理案件时为贯彻房地产政策在特定情形下赋予房地产政策“法的效力”甚至高于法律、行政法规的效力的做法，其实也可能借由“公序良俗”等法律原则性规定实现政策与法律之间的对接。
然而，房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定，具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征，对房地产政策的违反并不必然导致私人经济关系的变动，房地产政策司法融入存在一个“入法”和“出法”的过程，其理性限度要求遵循法律的基本原则与精神，符合正当程序和社会公共利益。首先，房地产政策应当由有权的机关公布，符合政策公布的形式要件，未经公布的内部文件不能适用。房地产政策包括中央政策、地方政策和行业政策，对于中央政策在特定情形下可以直接引用，对于地方政策和行业政策只能参照适用。其次，政策不具有溯及力，对于房地产政策发布前的行为不适用经济政策调整。第三，房地产政策发生变动后，新政策应当代替之前的政策。房地产政策因修改终止或者自然消亡的，应当不再予以适用。第四，要符合社会公共利益原则。[6]
综上，经济政策是否从法规效力的层面上影响民事法律关系实则是一个法律解释的问题，即对社会公共利益如何理解的问题，我们认为，在房地产市场上社会公共利益表现为保障房地产市场的理性稳定和促进房地产资源的有效配置，因此，对于保护社会公共利益的房地产宏观调控政策，司法实践中可以赋予其较强的类似于法规的效力。
二、房地产宏观调控政策对房屋买卖合同效力的影响
调控政策实施后，因买受人隐瞒其属于限购对象的身份情况通过虚构事实情况订立的合同是否有效？如果因违背调控政策而无法继续履行，出卖人请求依法变更或撤销合同并要求对方当事人承担其因此所受损失的，是否应当予以支持？另一种情况是，双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定，一方当事人请求确认合同有效、继续履行的，可否支持？或者，实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，能否支持？以上问题均涉及房地产宏观调控政策对房屋买卖合同效力的影响问题。
如上文所述，对于保护社会公共利益的房地产宏观调控政策，司法机关可以赋予其较强的类似于法规的效力。但就上述问题，司法实践中往往回避对合同效力直接做出明确的“要么全有，要么全无”的判断，通行的做法是综合考虑当事人的主观过错与合同履行的客观可能性，通过“可撤销”、“合同目的落空情形下的解除权行使”或“事实或法律上无法继续履行”等《合同法》上其他工具性途径，以保证审判结果与宏观调控政策目的一致。[7]不过，也存在直接对合同效力进行评价的司法观点，主要包括：[8]
（1）合同主体不适格。房地产新政出台后，对于属于限购范围的当事人签订的房屋买卖合同，由于主体不适格，原则上认定为无效。
（2）标的不合法。2010年4月22日住建部出台的《关于加强经济适用房住房管理有关问题的通知》明确，在取得完全产权前，经济适用住房购房人只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。因此，经济适用房属于不完全产权，在取得完全产权的期间限制转让。2010年4月23日住建部联合民政部、财政部出台的《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》明确，对骗取廉租住房保障，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可收回廉租住房。因此，对于在一定期限内转让经济适用房、公共租赁房屋的，由于标的物属于被限制转让的对象，一般应认定合同无效。
（3）房地产销售中存在价格欺诈、哄抬房价及违反明码标价规定等行为的，买房人可以撤销房屋买卖合同。
（4）违反法律、行政法规的规定。房地产新政实施后，除前述情形外，当事人主张房屋买卖合同无效的，应当以是否违反法律、行政法规的规定为效力判断依据。房地产新政实施后，当事人违背房地产强制性政策订立的买卖合同，当事人请求按照合同承担违约责任或赔偿损失的，不予支持。
三、房地产宏观调控政策对房屋买卖合同履行的影响
调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款，现买受人确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行，可否请求解除合同的？出卖人起诉或反诉请求买受人继续履行合同、承担违约责任或适用定金罚则的，可否支持？此类纠纷系房地产宏观调控政策实施以来实务中出现最为频繁的案件。就“限购令”等房产新政的法律定性，有人认为，政策调整导致买房人无法履行合同，应该属于不可抗力；有人认为，政策调整属于情势变更，购房人退房可不承担违约责任；也有人则认为，政策调整既不属于不可抗力，也不属于情势变更，判决解除合同会纵容不诚信行为。[9]因此，对宏观经济政策的变化进行正确的法律定性是处理好此类纠纷的前提。
目前各地司法机关已经达成的基本共识之一是，“限购令”不属于不可抗力。 《合同法》第117条第2款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”由此可见，构成不可抗力的客观情况要同时具备“不能预见”、“不能避免”、“不能克服”三个特点，缺一不可。此次调控虽然严厉空前，但自2009年以来房价过快上涨已成为公知的事实，政府遏制房价过快上涨的意愿也是明确而坚决的，一系列房地产宏观调控政策的发布是一脉相承的，这种情形下，至少不能够说“国十条”等限购令的发布是不可预见的。其次，把“限购令”定性为情势变更事由，进而直接适用“情势变更原则”进行调整也不合适，一般应认定属于《商品房买卖司法解释》第４条、第23条所规定的“不可归责于当事人双方的事由”。 情势变更原则作为一个衡平性原则，《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释二》第２６条首次做出了规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人有权请求人民法院解除合同。”而“限购令”等国家政策的出台对房屋买卖合同的影响却主要体现在强制房屋买卖双方变更合同条款，而这些变更了的条款对于双方来说都是必须接受、没有商量余地的。尤其需要指出的是，国家政策导致的条款变更，会直接导致买房人的不能履行，或者因贷款利率的大幅提高而间接提高购房成本，这两种情形中的无论哪一种都直接改变了合同订立时的合意基础，此时的合同也与双方达成的合意相去甚远。[10]
主流观点认为，在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。[11]法院审理此类案件时通常强调要符合政策调控的基本导向，而国家政策调整带来的交易风险，并不属于一般性的商业风险，其后果不应该由合同任一当事人单方承担，否则就是不公平的。在此基本审判理念下，往往倾向于赋予合同当事人以选择权，当事人可以选择履行经政策调整变更了合同，也可以选择解除原合同，这样才能体现公平原则。
其实，《商品房买卖合同司法解释》第23条已经对类似情况作出了规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”该条即明确规定了由于国家信贷政策变动，不能按买卖合同约定的首期款以外的余款向银行贷款并订立贷款合同，导致房屋买卖合同不能继续履行的，买方可以请求解除合同并且不承担违约责任。从目前情况看来，在房产新政背景下适用该条规定处理相关纠纷仍是适当的。[12]
四、房地产宏观调控政策对商品房屋认购合同效力及履行的影响
住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》明确，对于未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。出卖人违反前述政策规定，在起诉前未取得预售许可，或者起诉前已经取得预售许可，但认购、预订、排号等行为未得到买受人书面确认的，买受人请求返还定金、预订款等费用的，应当予以支持。出卖人主张买受人承担违约责任或按定金罚则处理的，不予支持。在起诉前已经取得预售许可，认购、预订、排号等行为经买受人书面确认，但双方没有订立商品房买卖合同的，买受人请求返还定金、预订款等费用的，应当予以支持。对于定金部分，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法理若干问题的解释》第4条的规定，“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当适用定金罚则的规定。因不可归责于双方的事由导致买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
五、因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同解除情形下违约责任的承担
合同解除并不意味着当然免除违约责任。对于因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同解除，购房人应否承担违约责任的问题，司法实践中可以区分不同情况采取不同的处理思路：[13]
合同对贷款风险有约定的，按照约定处理。例如，当事人在合同中约定，若因购房人自身原因，或因银行贷款政策变化，导致购房人申请的贷款额度获银行批准不足或贷款不予批准，则购房人应在接到出卖人通知之日起15日内，将不足部分的购房款付清。如购房人未在上述期限内付款，视为购房人未按合同约定履行；或者购房人申请银行贷款的具体贷款金额、时间以银行审核为准，不足部分购房人应在过户之前补足等。这种情况下，合同对贷款风险有明确约定的，应当按合同约定处理。
合同对贷款风险没有约定的，则看购房人是否确有证据证明其因银行信贷政策调整而无法履行付款义务。如合同约定购房人以贷款方式支付一定比例的购房款，合同签订后确因房贷政策调整而使得购房人无法取得贷款或者所获贷款数额明显低于合同约定的贷款比例，而其又无法通过其他途径筹集资金支付购房款的，则购房人以贷款方式购买房屋的合同目的将无法达到。如果双方无法就差额房款的支付重新协商达成一致，必将导致买卖合同无法履行。如上所述，这种情况下购房人可以解除合同，同时由于合同无法履行的后果是因政策调控的客观原因所造成，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的，故购房人无需为此承担违约责任。同时，房屋买卖合同解除后，基于公平原则，出卖人应当将已收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。
[1] 江苏省高级人民法院潘军锋：《论经济政策的司法回应----以房地产新政形势下民事审判的司法应对为视角》，载《法律适用》2011年第5期（总第302期），第82-85页。
[2] 南京大学王思锋、彭兴庭：《论中国房地产市场的政府规制———兼评“房屋限购令”的合法性》，载《西北大学学报(哲学社会科学版)》2011年5月，第41卷第3期。
[3] 中国政法大学符启林、王亮：《限购令法律问题探究》，载《中国房地产》（学术版）2011年8月下半月刊。
[4] 华东政法大学孙煜华：《危机考验法治———评限购令遭遇的合宪性与合法性困境》，载《汕头大学学报》（人文社会科学版）2011第6期（总第27卷）。
[5] 如最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》（法发〔2009〕42号），最高人民法院2012年 2 月12日《关于当前形势下加强民事审判切实保障民生若干问题的通知》。
[6] 江苏省高级人民法院潘军锋：《论经济政策的司法回应----以房地产新政形势下民事审判的司法应对为视角》，载《法律适用》2011年第5期（总第302期），第82-85页。
[7] 例如，《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）中第1、7、8条的规定。
[8] 江苏省高级人民法院潘军锋：《论经济政策的司法回应----以房地产新政形势下民事审判的司法应对为视角》，载《法律适用》2011年第5期（总第302期），第82-85页。
[9] 洪波：《房地产宏观调控下屋买卖纠纷审判实务研究----以情势变更原则的适用为视角》，载《人民司法》（应用版）2010年第21期，第45-48页。
[10] 河南省高级人民法院关晓海：“限购令的法律定性分析”，载《人民法院报》2011年5月4日。
[11] 2006年上海市高级人民法院《宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》即为一例，认为“房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的购房人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致购房人不能继续履行合同，购房人可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由而主张解除房屋买卖合同。但是，购房人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋购房人的信用瑕疵等个人原因所致，其主张解除买卖合同的，可以允许。”
[12] 《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行）》（2011年4月22日）即采取此种见解，于第二条中明确规定“纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响，合同确实无法继续履行的，不属于“不可抗力”，一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。”
[13] 广东省高级人民法院金锦城、佛山市中级人民法院张雪洁：《国家房贷政策调整能否作为解除合同之依据》，载《人民司法》（案例版）2011年第14期，第73-75页。
