最高法|夫妻一方以登记在其一人名下的共有房产对外抵押是否有效？

法律人2023-05-11 10:30:570阅

编者│易居房产律师团案例研究/编辑部联系│13911056513@139.com

裁判要旨

1.本案中，配偶一方对案涉房屋登记在另一方名下并由其控制、支配和使用采取了默认态度，否则即应办理共有权利登记，但其一直未予办理，故依法应推定其对另一方就涉案房屋抵押知道或应该知道，因此其主张本案所涉抵押无效不能成立。2.作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，抵押权人基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。

案例索引

《程晓春、重庆文化产业融资担保有限责任公司合同纠纷案》【（2019）最高法民申4188号】

争议焦点

夫妻一方以登记在其一人名下的共有房产对外抵押是否有效？

裁判意见

最高院认为：关于周伟东与文化融资担保公司签订的《反抵押担保合同》的效力问题。该问题主要涉及共有财产的共有人未经其他共有人同意进行抵押，抵押合同是否有效。案涉房产属于周伟东与程晓春的夫妻共同财产，程晓春提出，周伟东进行房产抵押未经其同意，故主张抵押无效。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条之规定，共同共有人以其共有财产设定抵押，一般应经其他共有人同意，否则抵押无效。但其他共有人知道或应该知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。经查明，案涉房产虽属于夫妻共同财产，但一直登记于周伟东名下，且房产一直处于出租等经营状态，程晓春对周伟东个人对外进行出租获利并未提出异议。经本院询问，程晓春、周伟东称，周伟东定期将案涉房产租金的一半以上转账给程晓春，并提交了转账凭证，但其提交的转账流水不足以认定周伟东、程晓春对租金的分配有明确约定，亦无证据证明周伟东对外出租房产经过了程晓春同意。换言之，程晓春对案涉房屋登记在周伟东一人名下并由其控制、支配和使用采取了默认态度，否则即应办理共有权利登记，但其一直未予办理，依法应推定程晓春对周伟东对涉案房屋抵押知道或应该知道。程晓春关于周伟东与文化融资担保公司签订的《反抵押担保合同》无效的主张不能成立。关于文化融资担保公司是否为善意第三人。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产转让给受让人，所有权人有权追回；但受让人受让该不动产时符合善意、以合理价格受让以及应该登记的不动产依法已经登记等情形的，由受让人取得不动产的所有权。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第十一条规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。举重以明轻，周伟东作为夫妻一方，以登记在其一人名下的共有房产对外抵押，文化融资担保公司基于对不动产登记簿的记载所产生的物权公示效力产生的信赖利益应予保护，符合物权法、婚姻法的立法精神和保证市场交易秩序稳定和交易安全之原则。虽然《反抵押担保合同》上附有“配偶声明”，但该担保合同亦明确约定，乙方（周伟东）保证合法拥有抵押物的处分权，抵押物如系共有财产，乙方须出具其他共有人同意抵押的书面证明。本案中，案涉房产为周伟东、程晓春夫妻共同财产，但无证据证明周伟东按照该条款约定，如实陈述其不具备抵押物的处分权，故而，虽《反抵押担保合同》中附有“配偶声明”，但此条款不应理解为对文化融资担保公司必须尽到的合同审查义务，亦无相关法律法规要求抵押权人签订合同时必须对担保人婚姻状况及配偶声明尽到审查义务。综上，程晓春关于文化融资担保公司签订抵押合同时未尽到审查义务，主观上存在重大过失，不符合善意取得的主张，缺乏事实和法律依据。